주택 계약갱신요구권 행사 시기와 방법: 만료 6~2개월 전 통지

1. 1분 요약

1. 계약서에서 종료일을 확인하고 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 행사 기간을 달력에 표시합니다.
2. 갱신을 원한다는 뜻을 구체적으로 임대인에게 알립니다. 법무부 안내상 말·문자·이메일 등 방식에 특별한 제한은 없지만, 내용증명 등 도달과 내용을 입증할 기록을 남기는 것이 안전합니다.
3. 대법원은 갱신요구가 임대인에게 도달한 때를 기준으로 판단하므로, 발송만 해두지 말고 수신·배달 여부를 확인합니다.
4. 이 권리는 원칙적으로 1회 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년으로 봅니다. 이미 행사했는지 기존 계약·문자·갱신 합의서를 함께 확인합니다.
5. 임대인의 실거주 등 법정 거절 사유가 있으면 다툼이 생길 수 있으므로, 통지와 답변을 보관하고 법률상담·분쟁조정을 이용합니다.

2. 언제까지 요구해야 하나요?

현행 주택임대차보호법 제6조와 제6조의3은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지를 갱신 요구 기간으로 정합니다. 종료일을 기준으로 두 경계일을 계산해 여유 있게 통지하세요. 문자나 우편을 보낸 날짜만으로 기한 준수가 보장되는 것은 아닙니다. 통지가 기간 안에 상대방에게 도달했는지 확인하고 증거를 남기세요.

법무부 해설 자료는 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약부터 6개월~2개월 기간을 적용한다고 안내합니다. 그 이전 계약의 갱신·연장 이력이 얽힌 경우에는 단순히 현재 규칙만 대입하지 말고, 계약서와 과거 통지 날짜를 가지고 적용 기간을 확인하세요.

갱신요구권은 한 번만 행사할 수 있습니다. 갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되면 법에서 갱신 기간을 2년으로 봅니다. 다만 이미 갱신권을 사용했는지, 묵시적 갱신이나 합의 갱신이 있었는지에 따라 판단 쟁점이 생길 수 있으므로 “자동으로 1회가 차감됐다”고 단정하지 말고 실제 요구·합의 내역을 확인하세요.

3. 통지는 어떻게 남기나요?

법무부 해설은 계약갱신요구 방식에 특별한 제한이 없어 구두·문자메시지·이메일도 가능하다고 설명합니다. 다만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편처럼 내용을 확인할 수 있는 방법을 권합니다. 대법원 판례는 갱신요구의 효력 발생 시점을 임대인에게 도달한 때로 봅니다.

1. 계약서에 적힌 임대인과 연락처·주소를 확인합니다. 대리인과 소통한다면 권한과 실제 전달 경로를 확인합니다.
2. “현재 임대차계약의 갱신을 요구합니다”처럼 갱신 의사를 분명히 적고, 목적 주택 주소와 계약 종료일을 함께 적습니다. 갱신권 행사 여부가 쟁점이라면 그 의사를 모호하게 표현하지 않습니다.
3. 문자·이메일은 보낸 화면뿐 아니라 수신·회신 기록을 보관합니다. 우편은 배달증명 등 도달을 확인할 수 있는 기록을 함께 챙깁니다.
4. 임대인의 답변, 갱신 조건 협의, 계약서 수정본을 저장합니다. 임대료·보증금 변경 합의와 갱신요구권 행사 여부는 임대차 신고서에도 별도로 표시될 수 있습니다.

4. 임대인이 거절할 수 있는 경우

기간 안에 요청했더라도 임대인이 모든 경우에 갱신해야 하는 것은 아닙니다. 법은 임차인의 차임 연체가 2기분에 이른 경우, 거짓 임차·무단 전대·고의나 중대한 과실에 의한 파손, 합의에 따른 보상 등 여러 예외를 둡니다. 재건축·철거 요건이나 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주도 법정 거절 사유에 포함될 수 있습니다.

실거주를 이유로 거절했다가 법정 기간 안에 그 사유를 철회하거나 집을 제3자에게 다시 임대한 경우 등은 구체적인 시기·경위에 따라 법적 판단이 달라집니다. “실거주라고 하면 무조건 거절 가능” 또는 “제3자에게 임대하면 자동으로 정액 배상”처럼 단순화하지 마세요. 현행 법령과 사실관계를 토대로 상담을 받는 것이 좋습니다.

갱신 시 차임·보증금 증액은 별도 규칙의 적용을 받습니다. 법 제7조의 증액 상한은 원칙적으로 기존 금액의 5% 범위이고, 지방자치단체 조례가 더 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 5% 인상이 자동 적용되는 것은 아니며, 계약·지역·기존 증액 시점에 따라 확인해야 합니다.

5. 거절 통지를 받거나 기한이 임박했다면

• 임대차계약서, 종전 갱신 합의서, 통화·문자·이메일, 우편 배달 내역을 시간순으로 정리합니다.
• 계약 종료일, 요구일, 상대방 도달일, 임대인의 거절 사유를 구분해 기록합니다.
• 법률상담은 대한법률구조공단 국번 없이 132, 주택임대차분쟁조정위원회 등 공식 상담·조정 경로에서 문의할 수 있습니다. 상담 전에 신분증·주소 등 개인정보가 포함된 계약서를 공개 게시판에 올리지 마세요.
• 임대차계약 신고는 계약갱신요구권 행사와 별도 절차입니다. 신고 대상·기한은 주택 임대차계약 신고 안내에서 따로 확인하세요.

6. 자주 묻는 질문

계약 만료 1개월 전에 문자로 말해도 되나요?

현행 규칙상 계약 종료 2개월 전까지 갱신 요구가 이뤄져야 하므로 1개월 전 통지는 늦었을 수 있습니다. 계약의 체결·갱신 시점과 통지가 임대인에게 도달한 날짜를 확인해 법률상담을 받으세요.

문자메시지만 보내도 행사한 것으로 보나요?

법무부 자료는 문자 등 방식에 특별한 제한이 없다고 안내합니다. 다만 갱신 의사가 분명했는지, 임대인에게 도달했는지 입증할 수 있도록 대화 원문과 수신 기록을 보관하세요.

집주인이 바뀌면 누구에게 통지해야 하나요?

새 임대인이 임대인의 지위를 승계하는 경우가 있지만, 소유권 이전 시점·통지 시점 등 사실관계가 중요합니다. 소유자 변경을 알게 되면 계약서와 등기사항을 확인하고, 갱신요구를 누구에게 언제 도달시켜야 하는지 바로 상담하세요.

임대인이 실거주한다고 하면 갱신권을 쓸 수 없나요?

임대인 본인이나 법에서 정한 직계존속·직계비속의 실제 거주는 법정 거절 사유가 될 수 있습니다. 실제 거주 의사와 시기, 통지 내용 등 사실관계에 따라 다르므로 답변과 증거를 보관하고 개별 상담을 받으세요.